Kira bedellerinin belirlenmesi ve tahliye süreçleri, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından hukuki hassasiyet gerektiren konuların başında gelmektedir. Uyuşmazlıkların mahkemelere taşınmadan, daha hızlı ve uzlaşmacı bir zeminde çözülebilmesi amacıyla mevzuatımızda önemli bir değişikliğe gidilmiştir.
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir dava şartı haline getirilmiştir.
Hangi Kira Davaları Arabuluculuk Kapsamındadır?
Yeni düzenleme ile birlikte, sulh hukuk mahkemelerinde görülecek olan kira ilişkisi kaynaklı temel uyuşmazlıkların tamamı bu kapsama alınmıştır. Dava açmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu olan başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:
Kira bedelinin tespiti davaları,
Kira bedelinin uyarlanması davaları,
İhtiyaç, onarım veya iki haklı ihtar gibi nedenlere dayanan tahliye davaları,
Kiralananın tahliyesi sonrası depozito iadesi veya demirbaş hasarlarına ilişkin alacak talepleri.
Önemli İstisna: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takipleri (Örnek No: 13), icra dairesi aracılığıyla yürütüldüğünden başlangıç aşamasında zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Ancak kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda açılacak itirazın iptali ve doğrudan tahliye davalarında arabuluculuk şartı aranmaktadır.
Başvuru Nereye ve Nasıl Yapılır?
Zorunlu arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki adliyet teşkilatına bağlı arabuluculuk bürolarına yapılmaktadır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde ise başvurular Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.
Antalya'nın doğu ilçelerindeki adli teşkilat yapısı çerçevesinde; Alanya, Manavgat, Serik veya Gazipaşa ilçe sınırları içerisinde bulunan bir taşınmaza ilişkin kira uyuşmazlıklarında, ilgili ilçenin adliyesi bünyesindeki arabuluculuk bürolarına başvuru yapılabilmektedir.
Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açılırsa Ne Olur?
Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkta, arabuluculuk sürecini atlayarak doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılması halinde, mahkeme herhangi bir esasa girme incelemesi yapmaksızın davayı "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedecektir.
Aynı şekilde, süreç işletilmesine rağmen anlaşma sağlanamamışsa, arabulucu tarafından düzenlenen "Arabuluculuk Son Tutanağı"nın e-imzalı veya asıl suretinin dava dilekçesine eklenmesi kanuni bir zorunluluktur.
Kira uyuşmazlıklarında tahliye veya tespit süreçleri, ihtarların yasal sürelere uygun çekilmesine ve hukuki zeminlerin doğru kurgulanmasına bağlıdır. Sürecin her iki taraf için de hak kaybı yaratmayacak şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.
Yasal Uyarı: Bu metin 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği kapsamında, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla nesnel hukuki sınırlar içerisinde hazırlanmıştır. Sayfada yer alan bilgiler hukuki tavsiye veya kesin sonuç vaadi niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut uyuşmazlığınızın detayları için hukuki danışmanlık almanız önerilir.